Als iets in de uitverkoop is, noemen we dat een koopje. Momenteel zijn er veel koopjes op de markt. Maar vanwege de gestegen rente, zijn veel beleggers niet in staat om voldoende geld bij elkaar te brengen om te investeren. Wie niet afhankelijk is van leningen, zoals CORUM, is nu dan ook spekkoper.

De gestegen rente en aanhoudende inflatie zijn voor beleggers een uitdaging. Nagenoeg alle beleggingscategorieën hebben er last van. Veilig geachte obligaties werden fors minder waard, terwijl ook aandelen en vastgoed klappen kregen.

Bij beleggingen in vastgoed speelt nog een extra aspect: veel beleggers in vastgoed hebben hun investeringen namelijk grotendeels gefinancierd met geleend geld. Als de rente laag is, krik je zo het rendement op eigen vermogen op. Het lijkt dan ook aantrekkelijk om in tijden van lage rentes veel geld te lenen. Keerzijde is dat als de rente op een gegeven moment gaat stijgen, je in de problemen kunt komen bij de herfinanciering van die schulden. Dan werkt geleend geld juist als een negatieve hefboom, met de kans dat winst omslaat in verlies. Dat is precies wat er nu bij veel vastgoedbeleggers aan de hand is. Zij zetten bezittingen momenteel in de etalage, om mogelijke herfinanciering van de schulden te kunnen betalen. En als er geen kopers zich melden, dan zijn ze wel gedwongen om in prijs te zakken.

Laag vreemd vermogen betekent een streepje vóór

Dat de prijs van vastgoed onder druk staat, biedt ook kansen. Momenteel komt er vastgoed tegen lage prijzen op de markt. Het aanvangsrendement, dat zijn de huurinkomsten als percentage van de marktwaarde van het vastgoed, is in jaren niet zo hoog geweest. Dat komt niet alleen doordat de waarde van veel vastgoed onder druk staat, maar ook door de gestegen huren. De meeste huren worden geïndexeerd met de inflatie en zijn de afgelopen tijd dus flink gestegen.    

Een vastgoedbelegger die zijn strategie op dergelijke situaties heeft ingericht en dus hiervan profiteert is CORUM, een van origine Franse vastgoedbelegger die in Nederland onder de naam CORUM Investments twee fondsen aanbiedt. CORUM belegt nauwelijks met geleend geld. Slechts circa tien procent van het balanstotaal is gefinancierd met schulden, waar dit bij veel vastgoedfondsen 40 tot 60 procent is. CORUM spreekt dit vreemd vermogen overigens nauwelijks aan, omdat de kapitaalinstroom – afkomstig van de ruim 120.000 aandeelhouders – voldoende is om aankopen in cash te doen. En dat spreekt verkopers aan, het geeft ze zekerheid op een succesvolle deal.

De fondsen van CORUM doen het uitstekend in de huidige markt. CORUM Origin heeft sinds de oprichting in 2012 in elk jaar het streefrendement van 6 procent gehaald of overtroffen en verwacht dat dit jaar wederom te doen. Hetzelfde geldt voor CORUM XL, dat sinds de oprichting in 2017 jaarlijks streeft naar minimaal 5 procent rendement.

CORUM profiteert van de sterk gedaalde prijzen in vastgoed

CORUM heeft de afgelopen maanden enkele grote aankopen gedaan in onder meer Nederland. Zo kocht CORUM Origin in Amsterdam het pand waarin het Nederlandse hoofdkantoor van PricewaterhouseCoopers (PwC) zetelt. De koopprijs lag 30 procent lager dan een jaar geleden. In Utrecht en Rotterdam kocht CORUM XL respectievelijk een gloednieuw hotel en het hoofdkantoor van adviesbureau Capgemini. In alle gevallen gaat het om gebouwen met langlopende huren, dus met een hoge mate van zekerheid. Kortom, CORUM profiteert van de sterk gedaalde prijzen op de vastgoedmarkt. Vooral op de kantorenmarkt gingen de prijzen flink omlaag; CBRE, een groot onderzoeksbureau op het gebied van vastgoed, schat dat de prijzen op de Nederlandse kantorenmarkt sinds eind 2021 met 35 tot 40 procent zijn gedaald.

Waarom slaagt CORUM erin om wél goed te presteren in de huidige verslechterde marktomstandigheden?

Lage schuldenratio en particuliere beleggers

Naast de zeer lage schuldenratio komt dat doordat CORUM zich hoofdzakelijk op particuliere beleggers richt en niet op grote, institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars. Die laatste categorie is in goede tijden handig, omdat zij snel veel geld kunnen investeren als dat nodig is. De keerzijde is dat zij dat geld net zo snel weer kunnen terugtrekken. Particuliere beleggers zijn een meer stabiele bron van financiering, omdat zij nooit allemaal tegelijkertijd hun vermogen uit CORUM zullen halen als zij geld nodig hebben. Voor veel particulieren is vastgoed niet de enige vermogensvorm. Zij hebben vaak ook vermogen in aandelen en spaargeld zitten.

Anticyclisch beleggen in vastgoed

Een derde punt waarop CORUM zich onderscheidt is door anticyclisch te investeren. Dus door niet mee te gaan met de trends in de markt achter de meute aan, maar zich juist te richten op onderbelichte en ondergewaardeerde markten. Zo investeert CORUM XL sinds de jaren na de Brexit, toen veel beleggers hun geld terugtrokken, juist fors in Groot-Brittannië. De Britse markt is nu voor dit fonds veruit de grootste. CORUM XL kon vanwege het negatieve sentiment na de Brexit vastgoed met een flinke korting aankopen en verwacht de komende jaren sommige Britse investeringen weer met winst te kunnen verkopen. Tegelijkertijd blijft CORUM actief op zoek naar koopjes op de nog altijd bij veel beleggers impopulaire Britse markt. Dit maakte het voor CORUM XL zelfs mogelijk om vorig jaar voor het eerst een object in Londen aan te kopen. Voor het eerst, omdat Londens vastgoed nog niet zo lang geleden zwaar overgewaardeerd was.

De tweede markt van CORUM XL is Polen en Nederland staat op nummer drie. Opportunistisch beleggen dus, in een sector waar veelal kuddegedrag de standaard is.

Opportunistisch is iets heel anders dan risicovol. Volgens de risico-indicator van de AMF, de Franse tegenhanger van de AFM, is het risico van CORUM Origin ‘vrij klein’ (3 op een schaal van 7). Het risico van CORUM XL is ‘middelgroot’ (4). Veel vastgoedfondsen hebben een risico-indicator van ‘vrij groot’ (5) of zelfs ‘groot’ (6).

De vastgoedmarkt zit in zwaar weer. Maar beleggers die over veel eigen kapitaal beschikken, en dus geen of weinig last hebben van de sterk gestegen rente, en die durven te investeren in onbekende of onderbelichte markten kunnen uitstekende resultaten boeken.

Profiteer ook mee van de anticyclische, opportunistische beleggingsstrategie van CORUM Investments. Maak hier kennis met de vastgoedfondsen van CORUM Investments.

Lees hier meer artikelen van CORUM Investments over beleggen in vastgoed.